Cudzoziemcy lubią mieszkania w Polsce

W przeciągu ostatnich kilku lat cudzoziemcy kupili ponad dwadzieścia tysięcy mieszkań w naszym kraju. Najwięcej kupców jest z Ukrainy i z Niemiec (zwłaszcza z Niemiec). Ale całkiem sporo kupują też Brytyjczycy, Irlandczycy,  Włosi czy Francuzi. Trzeba zauważyć, że cudzoziemcowi niełatwo kupić w Polsce nieruchomość – potrzebne jest zezwolenie MSWiA. Ale nie dotyczy to zakupu mieszkań, w takim przypadki MSWiA jedynie gromadzi informacje o takich transakcjach (z wyłączeniem mieszkań spółdzielczych i transakcji z udziałem funduszy inwestycyjnych). Czyli liczba mieszkań kupionych przez cudzoziemców może być znacznie większa, niż wynika to z danych MSWiA, ponieważ jedynie w przypadku 85% mieszkań nabywcami były osoby fizyczne. Najwięcej zakupów dokonywanych jest przez cudzoziemców na terenie Mazowsza a najmniej na Podkarpaciu i w województwie świętokrzyskim. Mazowsze oznacza właściwie głównie Warszawę i jej obrzeża. Cudzoziemcy równie chętnie szukają lokali używanych jak i od deweloperów. Najczęściej działają przez pełnomocników lub przez fundusze. Poszukują mieszkań w prestiżowych lokalizacjach, lokali użytkowych z podpisanymi już umowami najmu, chętnie kupują duże metraże. Zakupy nieruchomości przez cudzoziemców to po prostu inwestycje, które mają przynieść określone zwroty kosztów i dochody.

Co to jest nieruchomość lokalowa

Nieruchomość lokalowa powstaje na podstawie ustawy o własności lokali. Jest to lokal mieszkalny albo o innym przeznaczeniu, który został wyodrębniony na zasadach określonych we wspomnianej wcześniej ustawie. Aby powstała nieruchomość lokalowa musy być założona dla niej odrębna księga wieczysta i w niej musi zostać dokonany wpis o własności lokalu. Będąc właścicielem lokali automatycznie wchodzi się też w posiadania części w nieruchomości wspólnej. Jest nią grunt i te części budynku, które służą wszystkim właścicielom lokali, czyli na przykład piony wodno-kanalizacyjne, winda, dach,  instalacje domofonowe, kominy ale też – uwaga – ściany nośne budynku. Ta współwłasność jest przymusowa i wyraża się w częściach ułamkowych. Nie można jej znieść dopóki istnieje odrębna własność lokali w budynku. Piwnice, komórki czy garaże nie stanowią nieruchomości wspólnej, ale przynależą do wyodrębnionych lokali, nawet jeśli nie przylegają do nich bezpośrednio. Kupując mieszkanie własnościowe kupuje się też nieruchomość wspólną., o czym warto wiedzieć. Posiadanie nieruchomości wiąże się bowiem nie tylko z przywilejami ale i z obowiązkami. Jednym  nich jest na przykład utrzymywanie nieruchomości w stanie sprawnym, konieczność przeprowadzania stosownych remontów a także dbanie o bezpieczeństwo użytkowników.

O nieruchomościach gruntowych kilka słów

Nieruchomości gruntowe, czyli grunty to powierzchnie ziemi, które stanowią odrębną własność. Przy czym mniej istotny jest fizyczny podział ziemi a liczy się podział prawny. Czyli granicą nieruchomości nie jest np. płot, ale granica wypada tam, gdzie stanowi o tym podział formalnoprawny. Nieruchomość gruntowa może składać się z więcej niż jednej działki. Grunt jest rodzajem nieruchomości, ale także jest rzeczą, wg. Kodeksu cywilnego. Kodeks cywilny wyróżnia grunty rolne, czyli takie, które wykorzystuje się do prowadzenia działalności w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej (np. sadownictwo, stawy hodowlane).  Warto zauważyć, że nieruchomość rolna nie mówi nic o jej typie, rodzaju ale o sposobie użytkowania takiego gruntu. Innym rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość leśna. Jest to termin nieformalny, ale stosuję się go w polskim prawie w oparciu o ustawę o lasach z 1991r. Jest to więc grunt o powierzchni minimum 0,1 hektara, który pokryty jest roślinnością leśną albo uprawami leśnymi, czyli drzewami, krzewami i runem leśnym (może być jej pozbawiony jedynie czasowo). Taki grunt musi być przeznaczony do produkcji leśnej labo być rezerwatem lub parkiem narodowym albo w końcu może być też zabytkiem. Nieruchomość gruntowa może być też po prostu nie rolna i nie leśna, a więc przeznaczona np. pod zabudowę.

Rodzaje nieruchomości wyróżnione w polskim prawie

Nasz kodeks cywilny wskazuje na trzy rodzaje nieruchomości czyli nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe i nieruchomości lokalowe. Nieruchomości gruntowe czyli po prostu grunty to podstawowy rodzaj nieruchomości. Są to części powierzchni ziemskiej, które stanowią odrębny przedmiot własności. Urządzenia, rośliny i stałe budynki, które się nich mieszczą są częściami składowymi danego gruntu. Mogą one być jednak przedmiotem odrębnej własności, jako na przykład nieruchomości lokalowe (domy, mieszkania). Bardzo ciekawe jest to, że budynek, który na gruncie postawił ktoś inny niż właściciel gruntu to domniemywa się, że należy on także do właściciela gruntu. Choć są od tego wyjątki. Nieruchomości budynkowe wiąże się z użytkowaniem wieczystym. Budynki mogą mieć odrębną własność, ale nie może ona trwać po wygaśnięciu prawa do użytkowania wieczystego, które dotyczy gruntu, na którym stoi budynek. Nieruchomości lokalowe to lokale mieszkalne albo o innym przeznaczeniu. Są one wyodrębniane na podstawie ustawy o własności lokali. Wiąże się to z założeniem księgi wieczystej lokalu oraz z udziałami w nieruchomości wspólnej (grunt oraz te części budynku, które służą wszystkim właścicielom lokali).

Kupno mieszkania na rynku wtórnym – uwaga na możliwość zadłużenia

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym niezwykle ważne jest, żeby zwrócić szczególną uwagę na kwestię zadłużenia nabywanej nieruchomości. Nieruchomość, mieszkanie, może być obciążone na kilka sposobów. Może to być hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności określonych podmiotów (najczęściej banku). Może to być ograniczenie praw rzeczowych (na przykład użytkowanie) ciążące na nieruchomości albo zadłużenie względem gminy. Sprawdzenie hipoteki nieruchomości to podstawowa sprawa przy kupnie. Hipotekę sprawdza się w księdze wieczystej. Dostęp do niej jest swobodny dla każdego. Szczególną uwagę trzeba poświęcić działowi IV i III księgi. To właśnie tam znajdują się informacje o ograniczeniach, ciężarach czy wzmianki o ewentualnych egzekucjach prowadzonych z nieruchomości. Trzeba też zachować czujność na informacje o wzmiankach dotyczących wniosków o zrobienie wpisu, bo znaczy to, że trwa postępowanie o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Księgę najlepiej jest sprawdzać tuż przed podpisaniem umowy. Przed kupnem nieruchomości warto sprawdzić, czy nie jest ona zadłużona wobec dostawców mediów (woda, światło, gaz) oraz czy opłacone są podatki od nieruchomości. Takich danych nie uzyska się samodzielnie, ze względu na ochronę danych osobowych. Ale należy wymagać stosownych zaświadczeń od sprzedającego.

Ceny, powierzchnie czyli jakie mieszkania ostatnio kupujemy

Niemal połowa mieszkań wystawionych w ostatnim czasie na sprzedaż to budynki wybudowane po 1995 roku. Z tej grupy najdroższe są mieszkania wybudowane po 2007 roku. Ich ceny są wyższe o 11% niż średnia cena mieszkania w danym mieście i często nawet o 17% wyższa niż ceny mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Najwięcej ofert sprzedaży jest dla mieszkań dwupokojowych. Takich ofert jest ponad czterdzieści procent. Mieszkania z trzema pokojami to nieco ponad trzydzieści cztery procent oferowanych do sprzedaży. Duże mieszkania to zaledwie dwa procent ofert. Ale i zapotrzebowanie na takie mieszkania jest małe. Co ciekawe, cały czas ceny mieszkań spadają, ale nie w Gdyni i nie w Poznaniu (tam ceny spadały w 2012 roku, ale w styczniu ten trend wyhamował). Ceny w Gdyni utrzymują się na stałym poziomie i średnia cena za metr kwadratowy to 5285PLN. W ogóle rynki nieruchomości w dużych miastach w Polsce różnią się między sobą. Specyfiką rynku nieruchomości w Krakowie jest to, że ceny ofertowe różnią się bardzo znacznie od transakcyjnych (nawet o dwadzieścia procent). Poza tym to właśnie w Krakowie sprzedawane są statystycznie największe lokale. Na drugim końcu (nie tylko geograficznie) jest Gdynia, w której średnia wielkość sprzedawanego mieszkania jest o 6 metrów kwadratowych mniejsza niż w grodzie Kraka.

Nieruchomości biurowe w Polsce

Jedynie w dziewięciu największych miastach w Polsce jest łącznie sześć milionów metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni biurowych. To obrazuje skalę. Rynek nieruchomości biurowych jest w Polsce rozwojowy, patrząc na niego na tle innych europejskich rynków. W ostatnim czasie daje się zauważyć wzrost zainteresowania wynajmem powierzchni biurowych, co może wynikać z faktu, że część dużych firm przeniosła swoje siedziby do Polski, jako kraju tańszego. Analitycy mówią, że rynek powierzchni biurowych w Polsce jest dojrzały, choć wciąż ma ogromny potencjał do rozwoju. Ceny czynszowe z reguły są ustabilizowane. To, czego można się spodziewać w tym roku to pewien spadek czynszów w budynkach klasy B, czyli tych położonych poza ścisłym centrum danego miasta. Biurowce powstają zresztą nie tylko w dużych miastach, ale także na przykład w specjalnych strefach ekonomicznych czy w mniejszych miejscowościach. Oczywiście wynajem powierzchni biurowej ma miejsce nie tylko w nowoczesnych biurowcach, w całym kraju są nadal pozostałości po poprzedniej epoce. Stare biurowce nadal funkcjonują, choć w nowej rzeczywistości wyglądają już na ostatnie relikty przeszłości, zarówno pod względem wyglądu (architektury) jak i funkcjonalności. Chociaż trzeba przyznać, że stare biurowce mogą mieć jedną zaletę – okna, które swobodnie się otwierają.

Cohousing czyli nietypowe nieruchomości

Współczesna kultura zachodu w wielu miejscach wraca do korzeni, do zachowań, które były naturalne u jej zarania. Dostają nową formę i otoczkę, ale w swojej istocie sięgają do pierwotnych założeń. Jako przykład może służyć cohousing w różnych swoich odmianach. Jest to forma wspólnego mieszkania, w którym grupa współmieszkańców decyduje się na uwspólnienie jakichś przestrzeni. Cohousing, wspólnota, powstaje już na etapie planowania. Nieruchomość projektowana jest pod potrzeby konkretnej grupy współmieszkańców. Decydują on wspólnie, jak będzie wyglądał budynek i przestrzeń wokół niego, co będzie wspólne a co indywidualne. Wspólnota kupuje i zarządza wybudowanymi domami lub mieszkaniami oraz tym, co jest wspólne. A może to być wspólna kuchnia, wspólne place zabaw czy ogrody, wspólne pomieszczenia biurowe, dla osób wykonujących wolne zawody. Wspólne mogą być też pokoje gościnne czy miejsca takie jak pralnie czy suszarnie. Taka nieruchomość jest oczywiście tańsza, niż gdyby każdy miał te miejsca dublować u siebie, w zamkniętych mieszkaniach. Taka nieruchomość z samej swej natury jest od razu bardziej ekologiczna niż tradycyjny dom wielorodzinny. Sprzedaż takiej nieruchomości lub jej części może nastręczać pewnych problemów, ponieważ nowy nabywca staje się automatycznie częścią wspólnoty. Akceptacja takiego stanu rzeczy musi nastąpić po obu stronach.

Kredyt hipoteczny – nieodłączny element rynku nieruchomości

Zakup nieruchomości, obojętnie czy domu czy mieszkania, to ogromny wysiłek finansowy. Kwoty takie są często nie do zdobycia, wymagałyby oszczędzania przez długie lata. Dlatego nieodłącznym elementem rynku nieruchomości są kredyty hipoteczne i dlatego tyle emocji budzą kolejne rządowe programy dopłat dla kredytów. Wygaszony już program „Rodzina na swoim” i planowany od połowy roku program „Mieszkanie dla młodych” to bardzo duże wsparcie dla kupujących. Zwłaszcza, że decyzja o wzięciu kredytu hipotecznego ma bardzo poważne konsekwencje, wpływa na bardzo wiele lat życia. To poważne obciążenie i finansów i – nie da się ukryć – także dla psychiki. Tak wiele nieprzewidywalnych czynników może wpływać na sytuację kredytobiorcy – ogólna sytuacja na świecie, zmiany gospodarcze i społeczne w kraju. W zasadzie pół życia przeżywa się w cieniu kredytu hipotecznego. Można spotkać się ze zdaniem, że własne mieszkanie, własny dom rozumiany jako własne bezpieczne miejsce na świece jest dobrem, które powinno należeć się każdemu. Rynek nieruchomości nie jest, niestety tak łaskawy, nikt nie działa na nim charytatywnie. Inwestorzy oczekują zwrotów swoich nakładów finansowych. Nie jest to najlepszy podział tego istotnego życiowego dobra, jakim jest własne mieszkanie, ponieważ nie uwzględnia wszystkich występujących na nim, pozaekonomicznych potrzeb.

Jakie mieszkania najczęściej kupują Polacy

W Polsce coraz więcej jest emerytów a coraz mniej osób w wieku produkcyjnym. Rośnie także liczba małych, jednoosobowych gospodarstw domowych. To ma bezpośredni wpływ na nasz rynek nieruchomości. Nie kupujemy nieruchomości, które mają pomieścić duże, wielopokoleniowe rodziny. Polacy raczej rezygnują z budowy domów sposobem gospodarczym, jak to bywało wcześniej. Duże nieruchomości, czy to domy czy mieszkania nie cieszą się u nas szczególnym wzięciem – zwyczajnie mało kogo na nie stać. Chętniej natomiast kupujemy mniejsze mieszkania. W zeszłym roku największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania o powierzchni około sześćdziesięciu metrów kwadratowych. Ale kiedy przyjrzeć się temu bliżej niemal połowa kupionych w 2012 roku mieszkań mieściła się pomiędzy czterdziestoma jeden a sześćdziesięcioma metrami kwadratowymi. Kolejne siedemnaście procent kupionych mieszkań było całkiem małych, mniejszych niż czterdzieści metrów kwadratowych. Dzięki temu, że nadal utrzymuje się spadkowa tendencja dla cen nieruchomości w ostatnim roku wydaliśmy na zakup nieruchomości mniej niż rok temu, czyli około trzystu czterdziestu tysięcy złotych. A ponad połowa wydała nawet mniej niż trzysta tysięcy złotych. Dla większości kupujących są to sumy ogromne. Kredyty są drugą stroną rynku nieruchomości – bez nich zdobycie sumy na zakup mieszkania czy domu byłoby dla bardzo wielu osób niemożliwe.