Jak rządzący mogą wpływać na rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości to dobry wskaźnik ogólnej kondycji gospodarczej w danym kraju. Nie inaczej jest w Polsce. W każdym kraju rządy wpływają na rynek nieruchomości – i u nas też tak jest. Najprostszym przykładem tego wpływu są na przykład podatki, wysokość VAT od towarów i usług budowlanych, ulgi lub ich brak. Albo programy dofinansowania, takie jak wygaszony już „Rodzina na swoim” czy zapowiadany „Mieszkanie dla młodych”. Jak znaczący jest to wpływ na rynek nieruchomości świadczy choćby ilość kredytów zaciąganych w ramach danego programu. Ilość kredytów zaciąganych w ramach „Rodziny na swoim” w Warszawie to około dwadzieścia pięć procent, jedna czwarta. Ale w Trójmieście to już niemal połowa kredytów – czterdzieści osiem procent. Ten program ma zostać zastąpiony przez kolejny, czyli „Mieszkanie dla młodych”. Najistotniejszą różnicą między nimi jest to, że „Mieszkanie dla młodych” będzie można wykorzystać tylko na rynku pierwotnym, tylko na zakup nowego mieszkania. Jest to wyraźne i pożądane wsparcie dla deweloperów. Niestety, kwota takiego wsparcia dla kredytobiorców będzie niższa niż w poprzednim programie. „Mieszkanie dla młodych” ma ruszyć dopiero w połowie tego roku, czyli między styczniem a czerwcem nie ma żadnych państwowych dopłat do zakupu nieruchomości. Na rynku nieruchomości będzie to bardzo odczuwalne półrocze, bez żadnego wsparcia dla kredytobiorców.

Nowoczesne nieruchomości to ekologiczne rozwiązania

Rynek nieruchomości nawet w naszym kraju zdaje się w wielu względach nadążać za trendami, które obowiązują w bardziej rozwiniętych cywilizacyjnie krajach. Niewątpliwie najbardziej zauważalnym trendem jest ekologia. Trzeba rozgraniczyć nieruchomości, które są ekologiczne tylko z nazwy, co nie ma żadnego uzasadnienia w budownictwie, w realizacji. Ale obok nich są budynki, które naprawdę są ekologiczne. Z jednej strony będą to budynki, które wracają do korzeni, to znaczy do tradycyjnych materiałów, takich jak słoma, glina czy drewno. Z drugiej zaś strony są to budynki, które wykorzystują najnowsze technologie do tego, żeby budynki jak najmniej ingerowały w otoczenie, jak najmniej na swoje otoczenie wpływały. Nowoczesne technologie i materiały pozwalają na ograniczenie zużycia energii cieplnej. Są dobrze zabezpieczone przed jej utratą. Poza tym ekologiczne domy sięgają często po odnawialne źródła energii, na przykład baterie słoneczne. Ekologiczne rozwiązania dotyczą także kanalizacji – są domy, które w ogóle nie potrzebują odprowadzać nieczystości poprzez sieć kanalizacyjną. Są one przerabiane przez mikroorganizmy na bieżąco. Ekologiczne nieruchomości są na razie kosztowniejsze, niż zwykłe, ale świadoma polityka Unii Europejskiej pozwala na obniżanie kosztów inwestowania w ekologiczne rozwiązania.

Szeregowiec to dom czy dwupoziomowe mieszkanie?

Są kraje, w których szeregowe domy stanowią najbardziej typowy element krajobrazu. Całe ulice, całe osiedla identycznych domków. Jest to szczególny rodzaj domu, coś pomiędzy domem wolnostojącym a mieszkaniem w domu wielorodzinnym czyli bloku. To szczególna nieruchomość, która łączy w sobie wiele zalet mieszkania i niektóre zalety domu. Jest od mieszkania większy, mniej kłopotliwy w utrzymaniu niż dom. Jest też tańszy. W Polsce szeregowce nie są tak popularne, jak na przykład w Anglii, ale zyskują na popularności. Także i dlatego, że ta nieruchomość maksymalnie wykorzystuje dość ograniczoną przestrzeń, co jest jednym z elementów niezbyt wysokiej ceny takiego domu. W końcu cena nieruchomości to mieści w sobie także koszt gruntu. Szeregowiec daje pewną swobodę, większą niż w bloku. Można go z większą swobodą aranżować, nie wspominając już o własnym, choćby małym ogródku. Szeregowce przy wielu zaletach mają też i wady. Przede wszystkim nie są to jednak wolnostojące domy, które gwarantują największą intymność i swobodę. Cena za metr jest większa niż cena mieszkania, a układ wewnątrz takiego domu nie jest szczególnie wygodny. W mieszkaniach przestrzeń może być swobodniej wykorzystywana, może być otwarta w poziomych płaszczyznach. Szeregowce z reguły pomieszczenia mają rozłożone na kolejnych piętrach, co nie zawsze bywa wygodne.

Co będzie się działo na rynku mieszkaniowym

Bardzo ciekawy wniosek przedstawia jeden z raportów dotyczących rynku nieruchomości, a konkretnie rynku mieszkaniowego w Polsce. Otóż zakłada on, że deficyt mieszkaniowy w naszym kraju zlikwidowany zostanie najdalej do 2018 roku, co nie jest szczególnie odległym terminem. Co więcej, już w 2022 roku będzie o jakieś pół miliona mieszkań za dużo w stosunku do liczby gospodarstw domowych. Raport, o którym mowa pokazuje także, że już w bieżącym roku zaczną rosnąć ceny mieszkań, może nawet od czerwca. To dobra wiadomość dla sprzedających, gorsza dla kupujących. Jednak spadek cen mieszkań trwa już dość długo, bo ponad pięć lat. Istotna, znamienna jest informacja o nasyceniu rynku mieszkaniami. Do tej pory czynnikiem, który napędzał nasz rynek nieruchomości był permanentny deficyt mieszkań. Ale Polaków jest coraz mniej a mieszkań przybywa. Szczuje się, że liczba tych gospodarstw domowych, które jeszcze nie dysponują własnym lokum jest około sześćset trzydzieści tysięcy, a liczba ta będzie systematycznie maleć. Mimo tego, że deficyt mieszkaniowy systematycznie maleje stopień nasycenia rynku nieruchomości w naszym kraju jest na razie wciąż niski, to znaczy na tysiąc mieszkańców przypada trzysta sześćdziesiąt osiem mieszkań. Mniej nasycony rynek mieszkaniowy jest tylko na Malcie i na Słowacji.

Początek roku na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości jest niezłym barometrem nastrojów i ogólnej sytuacji ekonomicznej i gospodarczej. Na rynek trafiają właśnie ostatnie mieszkania, które deweloperzy zaczynali budować w pierwszej połowie 2011 roku. To był okres, kiedy inwestorzy patrzyli w przyszłość z optymizmem. Od tego czasu nowe inwestycje są ograniczane, nawet drastycznie.  W ostatnich dwunastu miesiącach rozpoczęto najmniej inwestycji w ostatnich pięciu latach. W styczniu bieżącego roku deweloperzy zaczęli o połowę mniejszą ilość inwestycji niż przed rokiem. Z której strony nie spojrzeć tendencja jest wyraźna. Teraz co prawda oddaje się dużo lokali do użytkowania, ale ich liczba nie jest nieograniczona. W tej chwili sytuacja na rynku nieruchomości jest korzystna dla kupujących. Jeśli jednak deweloperzy nie zdążą zareagować, kiedy koniunktura w końcu nadejdzie, to może dojść do odwrócenia tendencji. Wtedy znów będziemy mieć na rynku nieruchomości do czynienia z rynkiem sprzedawcy. Jeśli więc ktoś waha się jeszcze z zakupem warto, żeby miał świadomość, że obecna sytuacja z niskimi cenami nieruchomości może się odwrócić. Wiadomo, że aktualna cena nie jest jedynym kryterium przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania, ale znając prognozy i bieżące tendencje można własne decyzje modyfikować w sposób świadomy.

W jakim miejscu znajduje się rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości jest dobrym barometrem nastrojów. Na polskim rynku sprzedaży mieszkań trwa zastój, odczuwalny zarówno dla osób mających do sprzedania nieruchomości na rynku wtórnym jak i dla deweloperów sprzedających nowe lokale. Ceny mieszkań spadają, ofert sprzedaży nieruchomości jest bardzo dużo, sprzedający stają się coraz bardziej elastyczni, jeśli chodzi o ceny. A mimo to liczba transakcji kupno-sprzedaż się nie zwiększa. Przyczynił się do tego między innymi koniec wspieranego przez państwo programu „Rodzina na Swoim”, ale przede wszystkim ogólny kryzys, o którym słyszą wciąż wszyscy. Wiele osób wobec zagrożenia utratą pracy odsuwa decyzję o  zakupie domu czy mieszkania na przyszłość. Znacząco mniej klientów poszukuje mieszkań na rynku pierwotnym, co oczywiście martwi szczególnie deweloperów. Światełkiem w tunelu w tej sytuacji jest spadające oprocentowanie kredytów hipotecznych. Choć banki podwyższają marże, to dzięki obniżkom stóp procentowych realna rata kredytu maleje. Są też inne zwiastuny ostrożnego optymizmu. Ceny nieruchomości spadają, ale już pojawiają się prognozy, które mówią o zmianie tego trendu jeszcze w tym roku, może nawet w jego połowie. Jeśli im wierzyć, to właśnie mamy ostatnie miesiące na zakupy. Jeśli zaś chcemy sprzedać nieruchomość – może warto wstrzymać się jeszcze pół roku.

Nieruchomości poddane recyclingowi

W polskim krajobrazie stałym elementem są jednorodzinne domy w kształcie prostej kostki, zwane niekiedy złośliwie „gierkowskimi sześcianami”. To pozostałości po PRLu, które pokutują w naszej przestrzeni. Całe osiedla takich domów stoją w każdej niemal miejscowości. Domki te pokazują, jak można wypaczyć idee dobrej, modernistycznej architektury. Unifikacja, którą narzucał poprzedni ustój w obecnych czasach bardzo razi. Cenimy sobie wszak indywidualizm, niesztampowe rozwiązania, ciekawe i funkcjonalne budynki. Te nieruchomości poddawane są różnym zabiegom, które mają na celu przystosować je do nowych czasów. Remonty, przeróbki są na porządku dziennym. Te domy łatwo dają się odmieniać, co jest jedną z ich niewątpliwych zalet. Których jest zresztą więcej. Wbrew pozorom takie nieruchomości mają bowiem wiele zalet. Położone są z reguły w atrakcyjnych dzielnicach, w centrum miast. Mają klarowny układ przestrzenny. Prosta bryła dobrze znosi nadbudówki, dobudówki, zmiany dachu. Ważne, by przy takich pracach nie stworzyć czegoś gorszego, jakiegoś gargamelowatego potworka, który nie będzie pasował do okolicy ani nie będzie zbyt urodziwy. A do tego niektóre przeróbki zamiast podnieść cenę nieruchomości obniżają ją. Jednak te proste domy mają  w sobie wymierny potencjał. Wystarczy go nie zmarnować.

Architektura i budownictwo przekładają się na cenę nieruchomości

Architektura jest sztuką, choć sztuką użytkową. Jej rola nie kończy się na projekcie konkretnego budynku. Musi on być właściwie umiejscowiony w przestrzeni, musi z nią współgrać. Architektura jako sztuka organizowania przestrzeni, w której jesteśmy zanurzeni chcąc nie chcąc ma wielkie znacznie dla każdego człowieka. Architektura współgra z budownictwem. Sztuka budowania przekłada architektoniczne wizje na praktyczne rozwiązania, z projektu powstaje budowla. Budownictwo przekłada się na jakość wykonania i komfort użytkowania. Zarówno architektura jak i budownictwo przekładają się na cenę nieruchomości. Dobry architektonicznie projekt będzie przekładał się na cenę, zwiększając ją,  niezależenie od upływu czasu. Cenę może obniżyć złe wykonanie, które zwłaszcza po latach może znacząco wpływać na komfort użytkowania domu. Jeśli więc planuje się kupno nieruchomości z myślą o inwestycji, która ma się po czasie zwrócić trzeba szukać dobrych rozwiązań architektonicznych, które się nie zestarzeją i dobrej jakości wykonania, która zagwarantuje trwałość budynku. Nieruchomość jako inwestycja sprawdza się dłuższym okresie czasu. Oszczędności w długofalowych inwestycjach są z reguły mało opłacalne, są tylko pozorne. Dobry projekt i wykonanie warte są większej ceny, bo dają większe prawdopodobieństwo tego, że nieruchomość nie straci na wartości.

Agencja nieruchomości – realna pomoc czy naciąganie

Na rynku nieruchomości działa ogromna ilość agencji, które trudnią się pośredniczeniem pomiędzy sprzedającymi i kupującymi, wynajmującymi mieszkania. W tej ilości firm trudno o orientację, które z nich są uczciwymi pośrednikami a które tylko pozorują taką działalność. Do mediów trafiają informacje o różnego rodzaju naciągaczach. Czego wystrzegać się we współpracy z agencjami? Przede wszystkim takich pośredników, którzy domagają się płatności z góry, przy podpisaniu umowy. Opłata zarówno przez osobę sprzedającą jak i kupującą, wynajmującą mieszkanie jak i chcącą wynająć powinna być uiszczona po dokonaniu transakcji. Umowę należy zawsze zawrzeć w formie pisemnej, zważając na to, żeby wszystkie oczekiwania wobec agenta znalazły w niej odzwierciedlenie. Usługi agencji nieruchomości nie są tanie, ale dzięki nim zyskuje się dostęp do dużej części rynku nieruchomości. Znacznie większej, niż przy samodzielnych poszukiwaniach. Zdecydowana większość ofert na rynku jest dostępna poprzez agencje. Te, których nie ma w ogłoszeniach dostępne są jedynie pocztą pantoflową dla niewielkiego grona osób. Tak więc należy patrzeć na agencję w ten sposób – jako na dostęp do wiedzy. Owszem, pośrednik może być doradcą w kwestiach prawnych dotyczących danej nieruchomości, pomóc przejść przez formalności. Dobry pośrednik może być nieocenionym wsparciem.

Nowe czy stare – jakie mieszkanie wybrać

Kupno mieszkania to dla większości z nas jedna z najpoważniejszych decyzji w życiu. Jedną z podstawowych kwestii jest wybór między mieszkaniem nowym a z rynku wtórnego. Każda z opcji ma oczywiste zalety i wady. Stare nieruchomości są kosztowne w utrzymaniu, ponieważ wymagają remontów, często dość poważnych. Stare mieszkania w blokach mają za to niewielkie rozmiary, co może być poważną zaletą, jeśli ma się poważnie ograniczone możliwości finansowe. Zaletą nieruchomości z rynku wtórnego jest z reguły otoczenie. Stare osiedla mają infrastrukturę – szkoły, przedszkola, sklepy, punkty usługowe. Mają też sprawdzoną sieć połączeń komunikacyjnych. Mieszkania kupowane na rynku pierwotnym nabywa się bezpośrednio od dewelopera. Często deweloperzy mają bardzo korzystne umowy z bankami, które kupującym nieruchomości udzielają preferencyjnych kredytów. Nowe mieszkania są pozbawione wad typu krzywa ściana czy nierówna podłoga. Można samodzielnie zaaranżować pomieszczenia, wybrać materiały wykończeniowe. Nowe nieruchomości nie mają problemów prawnych, takich jak ciągnące się procesy spadkowe, kłopoty z własnością gruntów. Zalety te sprawiają, że mieszkania na pierwotnym rynku są droższe, niż na rynku wtórnym. Można też długo czekać na oddanie gotowego mieszkania, trzeba też kalkulować ryzyko, że deweloper zbankrutuje.